상업 건축 계획
{[1]} 사무소
[1] 기본 계획
1. 대지 위치 및 조건
1) 교통이 편리해야 한다.
2) 도심의 상업지역, 특히 CBD(중심 상업지역) 또는 큰 도로변에 접하는 곳
3) 도시가 갖는 경제성, 성격, 규모 등에 따라 사무소의 규모를 고려한다.
4) 임대 사무소는 도심 내 상업 지역에 위치하는 것이 유리하고 전용 사무소는 도심 외곽이 유리하다.
2. 부지의 선정 조건
1) 도로와의 관계
-모퉁이 대지 또는 2면 이상의 도로에 접한 대지가 좋다.
2) 도로 폭
-고층 빌딩인 경우 전면 도로 폭 20m 이상이 좋다.
3) 건축법상 유리한 곳이어야 한다.
4) 대지의 형태
-직사각형에 가까우며 전면 도로에 길게 접한 대지가 좋다.
5) 주차 면적을 충분히 확보할 수 있는 곳으로 인접 건물의 조망이 막히지 않아야 한다.
*업무공간의 리모델링을 용이하게 하기 위한 건축설계 시 고려 사항
- 외부 확장 가능성을 고려하여 서비스 코어를 가능한 한 편심 코어나 양측 코어로 계획하는 것이 바람직하다.
- 장래의 규모 확장을 고려하여 외부공간을 건축물에 의해 나누어지지 않도록 일정 규모 이상의 단을 공간으로 확보하는 것이 바람직하다.
- 서비스 코어에서는 설비 샤프트를 하나로 원룸 화하여 공간 내에서의 가변성을 유도하는 것이 바람직하다.
-구조체의 확장 및 변경을 고려하여 가변성을 확보할 수 있도록 유연한 구조 평면의 형태를 갖추는 것이 좋다.
*건축법상 유리하다는 조건은 건폐율 및 용적률 등을 최대화할 수 있는 부지의 선정을 통해 전용 면적 및 임대 면적을 증가시켜야 한다는 것을 의미한다.
3. 분류
1) 관리상 분류
-전용 사무소 : 완전한 자기 전용 사무소(관청도 이에 해당)
-준 전용 사무소 : 몇 개의 회사가 모여서 공동 소유하는 것
-준 대여 사무소 : 건물의 주요 부분을 자기 전용으로 하고 나머지를 임대하는 형식
-대여 사무소 : 건물의 전부 또는 대부분을 임대하는 형식
4. 면적계획
1) 유효율
임대 면적과 연면적의 비이다.
-전체적으로는 70~75%가 보편타당하며 기준층에 한해서는 80% 정도가 되도록 한다.
-유효율이 높다는 것은 사무실의 대여 면적비가 많이 들어 임대료 수입을 올릴 수 있음을 의미한다.
[2] 평면 계획
1. 기준층의 평면형
1) 실 단위에 의한 분류
ㄱ. 개실 배치
-복도를 통해 각 층의 여러 부분으로 들어가는 방법으로 유럽에서 널리 쓰인다.
-개실 배치는 프라이버시 확보와 응접이 요구되는 최고 경영자나 전문직 개실 계획에 사용된다.
-장점 : 독립성과 쾌적감의 이점이 있음, 자연채광의 조건이 좋음
-단점 : 공사비가 비교적 많이 듦, 방 길이에는 변화를 줄 수 있으나 연속된 긴 복도 때문에 방 깊이에 변화를 줄 수 없음
ㄴ. 개방식 배치 : 개방된 큰 방을 기본적으로 설계하고 중역들을 위해 분리된 작은 방을 두는 방법이다.
-장점 : 전 면적을 유용하게 이용할 수 있음, 칸막이벽이 적어서 공사비가 낮음, 방의 길이나 깊이에 변화를 줄 수 있음
-단점 : 소음이 들리고 독립성이 결핍됨, 인공조명이 필요함
ㄷ. Office Landscaping
-전체를 개방한 배치로 사무공간에서 직위 서열보다 의사전달과 업무의 흐름, 작업 성격을 중시한 능률적 배치를 추구하는 방법이다.
-소음 문제 발생 때문에 대형가구 등 소리를 반향 시키는 기재의 사용이 어렵다.
-변화하는 작업의 패턴에 따라 조절이 가능하며, 신속하고 경제적으로 대처할 수 있다(사무 기구의 배치는 의사전달과 작업 흐름의 실제적 패턴에 기초를 둠).
-장점 : 공사비를 절감할 수 있음(칸막이벽, 공조설비, 소화설비, 조명설비 등의 구획화 최소화에 따른 공사비 절감), 고정 칸막이가 없어 평면 구성이 자유로움, 전 면적을 유용하게 이용할 수 있음, 커뮤니케이션이 원활
-단점 : 소음 문제가 발생함, 독립성이 결핍됨
2) 공용 시설상의 분류
ㄱ. 복도가 없는 형 : 소규모 사무소에 적합
ㄴ. 편복도형 : 중규모 사무소에 적합
ㄷ. 중복도형 : 중, 대규모 사무소에 적합
ㄹ. 중복도 방사선형 : 20층 이상 대규모 사무소에 적합
3) 복도형에 의한 분류
ㄱ. 단일 지역 배치(편 복도식)
-복도의 한쪽에만 사무실을 둔 형식이다.
-자연채광과 통풍에 유리하며, 비교적 고가이다.
-경제성보다 건강, 분위기 등이 더 필요한 곳에 적합하다.
-보통 소규모 사무실에서 사용한다.
ㄴ. 2중 지역 배치(중복 도식)
-복도를 두고 양측에 사무실을 둔 형식이다.
-사무실은 동서 방향으로, 복도의 축은 남북 방향으로 배치한다.
-주 계단과 부 계단, 중앙의 코어에서 각 실로 들어갈 수 있다.
-일반적으로 중규모 이상의 사무소에 적합하며, 코어 계획 시 주의가 필요하다.
ㄷ. 3중 지역 배치(2중 복도식)
-고층 건물에 사용되며, 교통시설과 위생 설비는 건물 내부 제3 지역 또는 중심에 위치한다.
-코어에 설비 종류를 집중시켜 실 배치가 자유롭고, 경제적이며 구조적 이점이 있다.
-임대 효율이 떨어지므로 전용 사무소에 적합하다.
-자연채광 및 통풍 등에 불리할 수 있으므로, 실내의 냉방 및 난방 조절과 공기 질의 유지를 위해 인공조명 및 기계환기 등의 설비가 필요하다.
2. 코어 계획
-사무소의 유효 면적을 높이기 위하여 각 층의 서비스 부분을 사무 공간에서 분리해 집약하는 방법으로 사무소 건축의 성격이나 평면형, 넓이, 구조 설비 방식에 따라 규모와 위치 결정된다.
1) 코어의 역할(코어의 도입 효과)
-평면적 역할 : 공용 부분을 집약시켜 유효 면적을 늘릴 수 있음
-구조적 역할 : 내력 구조체의 역할을 함
-설비 적 역할 : 설비의 집약으로 설비 계통의 순환이 좋아짐
2) 코어에 설치되는 공간
-계단실, 엘리베이터 통로 및 홀, 전기 배선 공간, 덕트, 파이프 샤프트, 공조실, 화장실, 굴뚝 등이 있다.
3) 코어 계획 시 유의 사항
-코어 내의 계단, 화장실, 엘리베이터는 가능한 한 근접하여 배치한다.
-코어 내의 서비스 공간과 업무 사무실과의 동선을 단순하게 처리한다.
-엘리베이터 홀은 출입구에 너무 근접시키지 않는다.
-엘리베이터의 직선(직선형) 배치는 4대 이하로 한다.
-병렬로 배치하는 엘리베이터의 전면 거리는 4m 내외로 한다.
-엘리베이터는 가급적 중앙에 집중시킨다.
-코어의 구조적 구성 형식은 내력벽으로 이루어진 벽식 구조로 하여 구조적 안전성을 높인다.
-코어 내의 각 공간은 층마다 상하 동일 위치에 둔다
-초고층 건축물은 세장비가 크므로, 코어 계획 시 풍하중 및 지진하중 등 횡하중에 대한 고려가 필요하다.
자료 : 건축계획 및 건축사 해커스 공무원 이석훈 건축계획 기본서